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明年稳房价仍是主调 业内人士预测人才限购政策或继续放宽

  此外,地方调控“外松内紧”。限购、限价、限售、限签等“四限”政策仍是地方调控重要抓手,政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快,各城市可以根据房地产市场实际情况,及时调整未来政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性。克而瑞有关人士预计2020年人才新政将继续发力,更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛,逐步放开人才购房限制性措施,“四限”调控局部放松。

  近期,央行行长易纲发表题为《坚守币值稳定目标,实施稳健货币政策》的文章,明确提出:综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节,前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节,但绝不等于对房地产放水,防范金融风险仍是一贯坚持的方向。另外,从去杠杆的角度来讲,现阶段房地产行业也是去杠杆最重要的领域。业内人士表示,预计2020年的货币政策将松紧适度,避免大水漫灌,但结构性宽松可期。房地产融资有望边际改善,但房企整体融资环境依旧偏紧,监管核心在于房企融资用途的合规性,保证未来施工和竣工的有序进行;而在LPR(贷款市场报价利率)利率中枢下移的作用下,按揭贷款仍是银行信贷优选,2020年房贷利率大概率稳中有降,以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。

  此外,在“房住不炒”、“美好生活”的政策大背景下,客户对企业的认知不再着重于规模,关注点更多落到了产品本身。在这种新的市场需求和竞争环境下,“产品力”就是企业最好的代言,其重要性不言而喻。业内人士表示,目前房企普遍开始重视产品系的打造,规模房企更是已经开始实践智能科技化、项目管理信息化、采购透明化、精装决策生成一体化等一些措施,这些技术将是未来几年的新趋势,也将是房企的核心竞争力之一,因此回归产品本身,重视项目品质的打造也是房企未来需要关注的重要命题之一。

  今年以来,房地产市场降温明显。中国社会科学院财经战略研究院近日发布预测,2020年楼市总体市场继续保持降温通道。分析人士称,房地产“三稳”目标在2019年得到了有效落实,2020年房地产调控将坚持稳为主题,楼市会继续在稳定的中间区域运行。有业内人士预测,2020年人才新政将继续发力,更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛,逐步放开人才购房限制性措施,“四限”调控局部放松。

  供应端看,合富研究院2020年新货预测统计数据显示:保利、越秀、碧桂园、万科、时代前五家房企新货占比超三成。2019年品牌房企新增供应面积占比已经达72%,2020年预计这一趋势保持或进一步增加。资金实力雄厚的大型房企拿地更具优势,一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应越发明显;合富研究院新增供应统计数据显示:品牌房企的新增供应占比逐年增加,由2018年的66%,提升至2019年的72%,预计2020年品牌房企持有的货量仍保持绝对优势。行业聚集度或进一步提高,深耕广州的知名房企,得益于自身雄厚的资本实力、资源优势,往往掌握区域的定价权,行业集中度预计保持或进一步提高。

  政策:

  展望2020年,政策“底部特征”显现,各城政策“向松”。预计房地产流动性环境相比2019年下半年将会有所改善。粤港澳大湾区发展机遇下,目前执行的“限外”政策将会适时作出调整优化;广州全面放开限购的可能性不大。总体市场逐渐走出“四季度”的低迷。不过地产专家邓浩志表示,2020年楼市会继续在稳定的中间区域运行。由于2019年底已经有超过20个城市出台了人才政策,这些政策无一不对楼市起到促进作用,这也可以视为新一轮针对楼市的“微放松”。有政策支持,成交自然会有提升的机会。而那些人口持续流入的一线城市,强二线城市,各种刚性购房需求总要释放,在经历了大半年的压抑、观望之后,明年春节后这些购买力可能会陆陆续续涌现,以至于整个市场行情会又有可能再出现一波“小阳春”行情。可能明年上半年的行情,就是今年上半年行情的翻版,只不过“小阳春”的热度会比去年低点,因为毕竟各地“微放松”的力度没去年大,经济、通胀等的压力又比去年更大。

  克而瑞有关人士表示,而面对竞争加剧,集中度不断上升的行业环境,房企仍需向更高业绩发起冲击。未来一年内,行业仍将以平稳发展为主基调,积极营销抢收业绩仍然是房企运营的重要命题,尤其是面对不同城市分化的市场情况,房企营销也将更加具有针对性,而融资政策的持续紧缩也将使得房企更加关注销售回款指标。

  今年以来,房地产市场降温明显,国家统计局数据显示,11月份70个城市中,新房价格环比下跌的城市数量超过20个,创近一年多来新高。二手房市场更是降温明显,已经连续6个月有超20城二手房价下跌。的《中国住房发展报告(2019-2020)》预测,2020年楼市年稳季变和持续分化,总体上持续保持稳中有变的走势,在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场继续保持降温通道,不会出现剧烈的波动。分析人士称,房地产“三稳”目标在2019年得到了有效落实,各地出台的政策也有效抑制了房价上涨,保证了楼市的平稳运行。相比前几年,今年更强调稳定的重要性,因此未来房价的稳定依然是政策重中之重。

  而伴随着各城市房地产市场的逐步分化,部分城市已经开始出台放松政策,包括佛山等城市在内都推出了不同程度的限购放松。但是从市场数据来看,观望情绪仍然浓厚,全年商品房销售总额与去年基本持平,房企业绩依然承压。

  合富辉煌研究院还表示,广州一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应越发明显,地价成本高,价格下调空间有限(局部区域除外);大型房企得益于自身雄厚的资本实力及土地储备,往往掌握区域的定价权,行业集中度预计将进一步提高。在市场逐步走稳同时,由于不同区域经济发展水平、供求关系、规划实施力度以及政策的差异,分化依然存在。

  行业:房企分化将愈加明显

  土地成本,是衡量项目价格下调空间的因素之一。2016年以来,广州居住用地起拍楼面地价持续走高,一定程度上抑制价格下调空间。尤其外围的南沙及增城、中心区的荔湾及白云,在2020年新货中,2016年及之后获取土地项目占比在60~75%,价格难降、降幅收窄。新货总价提高,即使“限外”政策放松,供需矛盾难有实际性改善。

  成交量:明年广州楼市成交量放量

  中原地产研究中心数据显示,2019年全国房地产调控政策在570次左右,刷新历史调控记录,同比增长30%。2019年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。在中原地产首席市场分析师张大伟看来,2019年房地产长效机制在“租售并举”、“房住不炒”等环节已经快速落地,2020年房地产调控将坚持稳为主题。

  稳字当头“四限”或局部放松

 


posted @ 20-01-04 11:50  作者:admin  阅读量:

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